전세 계약 갱신 청구권 행사방법,거부사유

오늘은 전세 계약 갱신 청구권 행사방법과 거부 사유 등에 대해서 이야기해보려 합니다. 보통 전세 계약이 만료될 때쯤 임대인이 전세 보증금을 올리는 경우가 많은데요. 임차인 입장에서는 이러한 경우 전세금을 다시 마련하거나 혹은 이사를 못하는 상황까지 발생하기 때문에 오늘 알려드릴 전세 계약 갱신 청구권을 잘 알아두셔야 합니다.

참고로, 전월세 신고제가 6월 1일부터 시행이 되었기 때문에 전월세 6,000만 원을 초과한다거나 월세 30만 원이 초과되는 분들은 누구나 신고를 하셔야 하기 때문에 아래 내용 참고하셔서 꼭 신고를 하시기 바랍니다.

전월세 신고제 대상, 신고 방법

전월세 신고제 대상, 신고 방법

 

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1. 전세 계약 갱신 청구권이란?

계약 갱신 청구원이란 세입자라면 누구나 기존 거주기간과는 상관없이 계약 갱신 요구를 통해 1회에 한해 2년을 추가로 거주할 수 있습니다. 이는 기존의 묵시적 갱신과는 별개로서 묵시적 갱신이든 종전 계약의 갱신이든 상관없이 종전 계약이 종료되기 전이라면 무조건 추가로 2년을 거주할 수 있습니다.

임차인이 갱신을 청구할수 있는 기간은 계약이 종료되기 전 6개월 전부터 1개월 전까지는 아무 때나 가능합니다. 또한, 2020년 12월 10일 이후 최초 계약하는 임대차 계약이나 종전 계약이 갱신되어 종속 중에 있는 임대차 계약일 경우에는 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구가 가능합니다.

2. 전세 계약 갱신 청구권 행사방법

 

계약 갱신 청구권 행사방법은 구두(녹취), 문자, 이메일, 내용증명을 보내는 방법으로 이용할수 있습니다. 여기서 중요한 것은 갱신 요구기간 안에 임대인에게 도달해야 한다는 것이죠. 나중에 불필요한 분쟁을 피하기 위해서 임대인에게 배달했다는 증거를 보관하는 것이 좋습니다.

예를 들면 핸드폰 문자를 보냈는데 임대인이 보지 못했을 경우 분쟁의 소지가 있기 때문에 반드시 도달했다는 것을 증거자료로 보관을 하시는 것이 중요합니다. 문자 같은 경우 임대인의 답장을 캡처하시거나 이메일은 답장 메일을 받은 경우, 내용증명은 배달증명, 구두는 녹취 같은 방법으로 증거자료를 보관하시기 바랍니다.

3. 전세 계약 갱신 청구권 거부사유

계약 갱신을 거부할수 있는 사유는 9가지나 되는데요. 거부사유는 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 쌍방 합의하여 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대차 계약 체결 당시 철거 또는 재건축 등에 대한 내용을 구체적으로 고지한 경우
• 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계약하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

4. 전계 계약 갱신 청구권 임차인과 임대인 대응 전략

4.1. 임차인

임차인은 계약 갱신 청구가 가능한 기간이 되는 시점인 6개월 전이되면 먼저 갱신 청구를 하는 것이 좋습니다. 당연히 임차인에게 본인의 의사가 도달될 수 있어야 하며, 주택 등기부상에 표시되어 있는 소유자에게 행사하여야 합니다.

- 예) 계약 만기일: 21년 6월 30일, 계약 갱신 요구 가능기간: 21년 1월 1일 0시~21년 5월 29일 24시

4.2. 임대인

임대인의 입장에서는 갱신합의에 있어서 신중을 하여야 하는데요. 계약 갱신에 대한 물음에 '계약을 할지 안 할지 지금 확답을 못하겠네요'라는 답변을 하셔야 합니다. 왜냐하면 추후에 다시 번복할 수 없기 때문입니다.

또한, 임차인이 퇴거를 한다고 하여도 퇴거 합의서를 작성해 놓으시는것이 좋습니다. 혹 제삼자에게 임대를 주거나 매도하는 경우도 있을 수 있기 때문에 번복에 대한 책임을 질 수 있다는 조항을 추가하시면 좋습니다.

그리고 마지막으로 계약갱신에 의한 재계약시에는 반드시 임차인의 계약 갱신 요구권에 의한 계약갱신임을 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

5. 맺음말

지금까지 전세 계약 갱신 청구권에 대해서 알아보았는데요. 추가로 묵시적 갱신에 대한 사항도 알아두시면 좋습니다. 전세 계약을 2년 한 뒤에 쌍방이 아무 말이 없을 경우 2년이 자동으로 연장이 된다는 내용인데, 계약 체결 전 이 내용도 추가를 해주시면 제일 깔끔하고 좋습니다.

암튼 오늘 내용 잘 참고하시고 임차인, 임대인 모두 피해 없고 안전적인 거래하시길 바라며 이만 마무리하도록 하겠습니다. 끝.

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